别墅能做民宿吗？
可以做，但不建议做，且做法会很奇葩…… 以我做的这个项目为例，某地新建别墅区的一栋楼，一共五层，独栋，每层四间房；项目所在地区较为富裕，人口密度低，交通不太方便（高铁、机场都有几十公里），当地主打温泉度假，所以客源主要是来自大城市群体，以周末出游为主。
当初接到这个案子的时候也是绞尽脑汁，最后定了个奇思妙想的做法——全部打通，大混血！ 整个四层，所有房间连成一片，没有门！只有床头和电视墙用硬装造型做了区分，而且为了效果逼真，床品的样式也按不同区域做了区分，但这都只是视觉上的感受而已，其实所有房间都是一体的，只不过通过上下铺的形式区别了使用功能（一层楼两个上下铺，各四间房，每个上下铺都带有独立卫浴）。
这样设计的好处在于可以最大化利用空间，把一层楼所有的房间都用上，避免浪费，同时还能保持每间的私密性。 而坏处也是非常明显的，尤其是服务上的劣势会非常突出。比如客人办理入住时，由于没有门，管家必须把整个区域都要巡视一遍，确认房间是否已经空出，以确保客人的入住，这种服务方式确实非常另类。而最奇葩的是，如果客人需要换房或者退订，同样也需要全部重新巡视一遍，真是难为管家了……
不过从实际经营情况来看，这种情况出现的概率并不高，一般游客对于这样的房子也会比较好奇，相对能接受，再加上房源本身价格也不高，所以实际效益也还不错。
目前国家正在大力推进乡村振兴战略，乡村旅游是乡村振兴的重要支撑和推动力量，民宿是发展乡村旅游的重要抓手。2019年，农业农村部、文化和旅游部等17部委联合印发的《关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见》，提出“在有条件的地方推进实施周末度假产品提升工程，积极发展自驾车旅居车营地和民宿”。2019年11月，住房城乡建设部等六部委又发通知，要求结合美丽乡村建设、乡村文化和旅游开发，在尊重农民意愿并符合多规合一的村庄规划的前提下有序盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
从法律层面来看，农村住房包括宅基地和房屋两部分内容。2019年修订的《土地管理法》对农村宅基地管理中涉及保障农村村民居住权和盘活利用闲置宅基地和闲置住宅问题，规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
因此，农村自有房屋用作经营民宿，应当符合国土空间规划，经审批纳入宅基地管理。
