美国房价哪年最低?

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1925年至1975年间,美国平均房价的年复合增长率只有0.6%! 要知道,这一时期的美国正处于经济大危机和二战期间,住房供给严重不足,但房屋价格不但没有暴涨,反而持续低迷。

到1945年时,美国房价甚至还没有回落到大萧条前的水平。 而战后快速崛起的房地产泡沫最终也在1966年开始破裂,此后十多年里,美国的房价一直在低位徘徊,直到进入上世纪70年代以后才迎来显著回升。 如果拿1925年到1975年的这50年跟接下来的30多年做对比的话,前者可谓是后者的零头,后者是前者的18倍有余! 这到底是怎么回事呢?

首先,我们要明白一个道理:住房本质上是一种消费品而不是投资品,尽管它可以像股票一样交易,但它所具有的日常消费属性才是其本质属性和主要用途——我们可以通过抵押贷款来购买住房,但是我们需要先有一套住房才能去抵押它。从需求的角度来看,影响住房需求的因素跟影响其他消费品的因素是一样的,比如收入、支出、税率等;而阻碍人们购买住房的因素也和阻碍人们购买其他消费品的因素差不多,比如存款、信用记录、债务等。 所以,当我们研究住房价格的时候,我们实际上是在研究居民对于住房这种日用品的需求曲线。当总需求大于总供应时,住房价格就会上涨(商品价格总体上说是供不应求还是供过于求,取决于需求和供应的两个方面)。

其次,我们要知道,任何国家在任何历史阶段,房子并不是只租不卖的(只有极个别特殊的历史时期才会出现房荒,例如二战后的日本和美国),也不是说建得越多就越能刺激需求上升。在市场经济条件下,只要有充足的资金,建筑商就能源源不断地提供新的房源。新房子的不断建成固然会挤压二手房的市场空间,进而让房屋需求曲线向左下方移动,但是这并不意味着新房价格的上升趋势一定会保持不变。毕竟,需求是有弹性的,价格上升得太多或太快,都会促使消费者转而寻求更廉价的替代品,从而降低对该产品的需求。

最后,我们还应该认识到,不管是房价还是房租都是货币的“函数”。如果货币供应量增加过快,而商品供求基本面并没有发生根本变化,那么物价总体水平必然上升。这时,虽然房价可能还会上涨,但是房租必定会随之上涨,因为房屋的刚需属性使得房租的变化受货币政策的影响程度远胜过房价。当货币供应大幅增加时,我们不能以房价上涨幅度来衡量实际购买力上升的多少,而应当关注租房市场的动向。

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