投资商铺几年回报合理？
我在2017年买了一个一拖二商铺，68平，价格5300元/平，总价366万；在2019年初把二楼出租出去，租金4000元每月，现在租金涨到了6500元每月；买的时候自己住，目前房子空置，月供还有最后两个月就还完了，投资回报率怎么算？
我买的是广州的公寓式商铺，40年产权，可以注册公司、商住两用、自住；这个物业的位置很好，附近就是地铁，交通便利；周围是小区环绕，人口密集，但是商业配套缺乏。当时买的时候周边都还是空地，现在建起了两栋写字楼和一所学校。因为我是自住，所以没有考虑升值问题，如果投资的话，应该会考虑周边环境以及周边地块的未来规划。 你的商铺已经出租且收入稳定，投资回报率可以考虑两种方式计算：
1，固定收益法 按照合同签订的租金*商铺总数 例：租金4000元每月，商铺总数为10个，那么每月的投资收益率就是4000*10=4万元，一年就是4*12=48万元。
2，现金流折现法 假设你投资的商铺预计寿命为60年（一般商铺到期会自动续期），现有资金100万元，年利率4%，每年收入4.8万元。用EXCEL的函数计算60年的现值即可（函数我忘了叫什么了），然后再把每年的房租加起来，看看和现值差多少，少的那部分就是你的商铺净值，再把商铺净值除以投入的资金，得出的就是该商铺的投资收益率了。
当然，这些计算都是基于当前现状下的估算，如果以后商铺的租金上涨或者下降，你的投资收益也会随之变化。